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张子枫到达台北参加金马奖 黑皮衣报童帽变酷帅少女

2018-12-13 17:10 来源:华股财经

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  张子枫到达台北参加金马奖 黑皮衣报童帽变酷帅少女

 
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2018-12-13更新

张子枫到达台北参加金马奖 黑皮衣报童帽变酷帅少女

参考均价:71000元/㎡房贷计算器备案价格
综合体
户型:三房(2)、四房(1)全部户型
类型:商品住宅总房源:380车位数:1096
开发商:深圳市安宏基房地产开发有限公司
br88 全球治理体系加快变革,但治理滞后仍是突出挑战。

项目地址:深圳市龙华区新区大道与中梅路交汇处地图查看

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安宏基天曜广场A户型
A户型 四房及以上 185㎡

销售状态(0已售,0在售)

户型解读:暂无

暂无

参考总价

安宏基天曜广场B户型
B户型 三房 112㎡

销售状态(0已售,0在售)

户型解读:暂无

暂无

参考总价

安宏基天曜广场C户型
C户型 三房 104㎡

销售状态(0已售,0在售)

户型解读:暂无

暂无

参考总价

牛浩思评楼

全部楼评
更新时间:2018-12-13

项目开发商是安宏基集团,成立于2011年,老板揭西人。如今揭西是揭阳的市辖县,由于传统的潮汕揭并称关系,会误以为安宏基为潮汕开发商,实际其老板为客家人。

安宏基的主要的地产业务分布于龙华区。开发有万众城建材广场、龙华汽车站商业城、良基商业大厦、安宏基大厦等商业楼,以及民治安宏基科技工业园、龙华安宏基工业园、大浪安宏基工业园等工业地产。

 

转型进军住宅地产后,先后投资开发有聚龙华府、聚豪国际、悠山美地家园及惠州悠山美地花园,住宅项目主要也是在龙华内。其中聚龙华府和聚豪国际为军产房属性,安宏基在深圳正儿八经的首个住宅应属位于羊台山脚下的大浪悠山美地家园。

未来在大浪还有个安宏基工业区旧改项目,也是工改商住,地块原建筑已拆除。

可见,安宏基的地盘主要是在龙华,从商业到工业到住宅,产品线比较丰富,但是商品住宅的开发经验一般。不过,除正在建设的安宏基天曜外,其它几个项目位置都比较一般。天曜的地段加成属性强一些。

 

更新时间:2018-12-13

交通环境

安宏基天曜,位于龙华民治街道红山片区西北角,区域交通配套完善,形式多样,出入便捷。

 

①地铁:距离地铁4号线和6号线红山站约600米(步行距离,为百度地图测量,仅供参考)。距离还算合适,走路5-10分钟可到达。

地铁4号线承担龙华与福田等区域联系的南北干线,暑运期间日均客流量约70万人次,早高峰时段拥挤程度严重,平峰时段舒适,是典型的潮汐客流线;

地铁6号线目前在建中,预计2020年底通车运营,连接光明、龙华和福田等区域的又一南北纵线。但在“龙华新城”段的走线上与4号线高度重合,向西分流的作用不明显,向东如华强北、罗湖等方向的客流较为明显。

深圳北站换乘地铁5号线,分流东西向如宝中、前海和布吉、罗湖北。

 

②道路:项目周边有龙华人民路、新区大道、腾龙路等区域主要干道,以及市政快速路福龙路。

龙华人民路西端与福龙路相接,从项目出发前往福田等市中心区十分便捷;人民路向东贯通起了布龙路,是通往坂田、布吉及深圳东部的大动脉干道;继续向东延伸,则通往龙华老城区域,与鸿荣源壹成中心花园等项目对接。

新区大道和腾龙路与龙华人民路十字交叉,为南北走向线路,将“龙华新城”的上塘、红山、北站商务区、白石龙等串成整体。并最终汇聚于梅林关进关。

 

③铁路枢纽:深圳北站是目前深圳最大型的轨道交通枢纽站,是广深港高铁、厦深铁路及赣深高铁(在建)等国铁的中转枢纽,也是地铁4号线、5号线和6号线(在建)的换乘站,是红山人民地铁通勤的必经之站。该站的覆盖,刺激了片区的交通配套建设。

 

片区概述

早几年前,项目所处的红山片区,还是个新兴的发展区域,片区内可谓“荒野仙踪”,花场、荒地、零星的民房构成了红山最基本的面貌。

不到10年间,以深圳北站的建设为契机,依托深圳北站的“龙华新城”绝地求生。并随着地铁4号线的通车运营,福田、罗湖等外溢需求的持续增长,包括红山等片区在内的“龙华新城”日新月异。

 

如今,红山已成为龙华的居住高地,不仅片区房价高,各式配套及规划,也体现出了高规格。目前阶段,片区的住宅用地开发已逐步进入尾声。

几年前叱咤深圳楼市风云的水榭春天、中航天逸、绿景1866等标杆社区已转为大家熟知的二手楼盘,新晋的华业玫瑰四季二期、金亨利二期及安宏基天曜,逐步为片区的住宅新增供应画上休止符。

今后,除天曜和金亨利二期后续新品外,片区仅有宝泰雅苑、同创华著等小型新盘选择。天曜是其中规模比较大的一个项目。

 

片区也将由初期的纯居住住区向商住混合区转变。龙光玖钻、招华6979、华侨城创想大厦、鸿荣源第三工业区旧改等项目的建设及面市,将红山推向真正的龙华新核心。多元混合的功能属性,也为片区的发展,带来内生的原动力。

从法定图则来看,黄色代表住宅,红色代表商业办公,紫色代表市政配套,可看出,未来该区域的绝大部分土地功能是商业为主。

 

无疑,安宏基天曜的所处的地段区位是相对不错的,无论是片区的既有成熟配套还是预期之内可兑现的想象空间,都是比较理想的置业之地。不过,大的环境“美轮美奂”,项目的小环境却差强人意。

 

项目周边的道路及实景图。

中梅路



人民路

 

 

周边配套

先来个整体一览:

 

①商业配套

由于安宏基天曜地处龙华新兴核心,且片区经过了近10年的飞速发展,楼盘集中,入住率高,加之龙华自身的人口密度大,商业布局迅速,发展较为成熟。

现状看,片区内已有龙华集中型商业的代表九方购物中心,距离项目约500米内;沃尔玛、华润万家大型商超等。地铁4号线也串联起了深圳中轴大大小小的购物中心若干个,如会展中心商圈、少年宫商圈、北站商圈、红山商圈、龙华老城商圈等,摄取方便快捷。

 

未来看,红山正不如商业物业开发大潮,正在兴建的玖钻、招华6979都是片区内的重点商业项目。其中招华6979将仿照上海新天地、深圳欢乐海岸、北京三里屯的街区模式,发展新兴地标商业体,值得期待。

红山6979现状实景:


 

②教育配套

幼儿园:阳光花华业玫瑰幼儿园,紧挨着安宏基天曜的西侧;
小学学区:龙华区实验学校;
初中学区:龙华区实验学校;
片区规划高中:红山高中。

中小学学区同时也是大学区制度。

安宏基天曜所在的学区是按照大学区和单校划片圈定范围,天曜的小学和初中学区都处在龙华区实验学校的单校划片范围内。

 

举例小学来说,天曜是龙华区实验学校的单校划片学区内,但同时也在民顺小学、深圳高级中学北校区(小学部)的大学区内。

选报单校划片学区内的学校,积分要比选报大学区的内的其它学校的要多出5分,5分的优势在积分制度里,还是比较大的,尤其是选择当前的大热门深高北学校。

龙华区实验学校位于安宏基天曜的北面,步行距离在500米范围内,比较方便。

 

龙华区实验学校和深高北学校都是近2年的新建学校,前者是区属,后者是市属且有名校集团光环,从品牌的认可度来说,明显后者要高人气,对应的单校划片学区的二手房价格也有直观的体现。

但是,两所学校都还没经过中考的洗礼,不能从实际数据上直观对比。而民治中学整体表现说不上突出,但也不差,从民间整合的数据来看,民治中学的四大率、八大率在龙华区的排位大概3-5名间徘徊。

 

③医疗健康

片区内规划有一所全新的公立三甲综合医院,名为新华医院,位于安宏基天曜的东南面约350米的直线距离,与玖钻的西侧紧挨着。

在民治大道和民康路交汇处,还规划有深圳市第二儿童医院,按市级三甲医院规划建设。

这两所市级医院其实规划许久了,都还未有实质动工,分别预计2020年底和2021年建成。

 

新华医院
新区大道和民宝路交汇处北面

概况:规划建设病床2500张,拟建设成为集医疗、科研、教学、预防保健功能于一体的市属三级甲等综合性医院。

预计建成时间:2020年底前


深圳市第二儿童医院
民康路与民治大道的东北交汇处

概况:总占地面积4万㎡,总建面28.22万㎡,规划1500张床位,为三甲医院。

预计建成时间:预计2021年竣工

 

④休闲配套

新区大道-人民路带状公园:已建成。位于项目的西侧,小型的公园配套,跟人行道绿化带合二为一;



 

龙华两馆:待建。两馆分别为市美术馆和市图书馆调剂库,总用地面积约4万㎡,总建筑面积约7万㎡,总投资额约7亿元。该项目对提升片区的生活品质有帮助。

也是规划已久,2015年列入到深圳市计划新建的重大文化设施,但直到现在都还没有实质动工。


简上体育综合体:已动工。位于简上路与腾龙路交汇处,占地6.4万㎡,规划为游泳馆、舞蹈房、击剑馆、网球馆等多类体育场地综合体。

该项目冷不丁地冒出来,大有后来居上的势头,进度喜人。

 

更新时间:2018-12-13

地块分析

安宏基天曜与华业玫瑰四季一、二期为邻,熟悉红山片区的可能都知道,华业玫瑰四季是该片区内比较有话题性的楼盘,源于它那旮旯角的三角形地块,一、二期均为如此。作为新邻居的安宏基天曜,竟也当仁不让地”效仿“,占据着大地块中的另一角,好在地块偏中,整体成方型。

事实上,不管是安宏基天曜还是华业玫瑰四季,都受困于原始地块的限制而不得已为之。

安宏基天曜原为威华工业区城市更新项目,跟另一个未知的待建项目一样,占据了大地块的中部,导致其它地块只能三角形切割,从而导致项目之间的楼距关系比较紧凑。

威华工业区是2011年深圳的第三批更新计划项目,工改商住属性。

 

项目规划及不利因素

①项目规划

1、安宏基天曜占地面积约2.25万㎡,总建筑面积约16万㎡,由商品住宅、保障房、写字楼等物业构成。

2、计容总建面约11万㎡,其中办公楼约4万㎡,住宅楼4.9万㎡,保障房1.2万㎡、商业800㎡,公交首末站用房350㎡,其余为社区的其它物业配套。

3、社区一共有5栋楼宇,包含3栋普通商品住房,1栋保障房和1栋写字楼。

住宅为37-38层,约120米高;保障房32层,约99米高;写字楼33层,约150米高。

 

4、项目以大户型为主,B-D栋商品住宅主推建面约104-185㎡,共约380套房源。

其中B栋为2梯2户,CD栋为3梯5户。B栋的梯户设置来看,很大可能是建面185㎡的大户型楼王,板式结构,南北通透(西南朝向),视野开阔无遮挡,高层可看长岭陂水库。


5、商品住宅与写字楼分开管理,住宅的主要出入口在社区南面的新建社区道路上,两端分别与中梅路和新区大道相连;住宅的次出入口在社区的北面,同样将新建社区道路与华业玫瑰四季一二期的相接。

 

6、E栋保障房共32层,建面12150㎡,采用装配式施工。

保障房有独立的出入口,但不确定社区是否与商品住宅部分共用。原则上说需共用,不能隔离。

 

7、从此前的公示来看,保障房属于龙华区属公租房,不过还没确定分的时候会不会面向企业人才配租。

 

8、商业布局在各出入口的一侧,均为1层5.1米高的物业。

9、根据开发商早期披露的信息显示,天曜规划有停车位1096个。而根据其环评信息显示,地上停车位有121个,地上哪来那么多位置停放?有待开发商的权威信息公布。

10、老年人日间照料中心、物业服务用房等设置在保障房二层。

 

②不利因素

1、容积率为6.22,偏高,且楼栋密度大,D栋住宅受楼间距近导致对视的影响较大。

另外,项目的北面是待建的住宅项目,加之华业玫瑰四季一、二期,整体密度较大,C/D栋的北向单元等待建项目起来后,可能会更为压抑。

而B栋目前虽有较佳的西南向视野景观,但其偏南方位暂且规划为保障房用地,有存在被遮挡的风险。

那么,届时比较好的视野可能只剩c栋的西南朝向单元,即靠近幼儿园方位的一侧。

 

写字楼及B栋的西南朝向

 

C栋西南朝向

 

2、项目的西侧,即C栋相近的一侧,规划有公交首末站,会带来一定的尾气和噪音影响。

3、朝新区大道单元的,有一定的噪音影响。

在项目的正南面,是中国海油加油站,低楼层单元可能有气味影响。

 

4、在中梅路和新区大道T字路口的西南侧,即项目所对的西南路口,建设有龙华区深圳北站消防站。跟项目最近的直线距离约210米,出警时的可能对西南朝向单元带来一定程度的影响。但同时,也可说明周边的市政配套正逐步完善。

 

 

综述

1,项目大体区位俱佳,周边商业、商务、市政等配套设施逐步完善,片区从纯居住区向商住混合区转化,区域土地价值有望进一步提升。

2,小环境则一般,主要受限于地块规划,以及和周边相邻地块关系较为紧密,整体容积率偏高,楼间距偏小。

3,较好方位的西南朝向,暂且是有不错的景观视野,但也存在一定的视野遮挡风险(后期有其它建筑规划),且与加油站、消防站、公交首末站的距离较近,居住感不大纯粹,对个别置业人群有一定的心理疙瘩影响。

4,户型产品以百平米以上的大户型为主,结合小环境看,定位稍微尴尬了些。由于红山片区的整体价格比较高,大户型价格总价提上去后,将以改善型需求为主,但是社区的适用性跟改善需求存在一定的冲突。

5,但该项目算是红山片区为数不多的“尾声”项目了,相比后续的小规模楼盘,又有一定的规模和地段优势。

 

 

更新时间:2018-12-13

安宏基天曜取得了预售许可证,目前已在市场监督管理局公示,此次共备案380房源,整体均价7.1万/㎡,均为住宅产品。

 

其中,户型建面约104㎡,共备案132套,均价6.7万/㎡,单价区间在6.1-7.1万/㎡,总价区间在640-744万/套;

 

建面112㎡,共备案187套,均价约7万/㎡,单价区间在6.3-7.6万/㎡,总价区间在707-850万/套;

 

另外,大户型177-186㎡的,共备案61套,均价7.8万/㎡,单价区间在7.1-8.3万/㎡,总价区间在1321-1542万/套。

 

 

部分备案价格

 

配套地图

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