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2018-09-24 04:45 来源:东南网

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2018-09-24 09:23 中国证券报

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近期,万科完全自持的租赁住房项目“北京翡翠书院”公布配租规则,其中90平米精装三居室月租金高达1.5万,单个租期最长10年,需一次付清180万租金,引发争议。业内人士认为,高租金、低回报率或是因为此前的高价拿地,目前通过发行类REITs实现项目退出恐难达成。相关分析认为,待相关政策出台后,国内REITs将迎来爆发式发展。

一次付清十年房租恐难承受

近期,万科完全自持的租赁住房项目“北京翡翠书院”公布了项目初步设计方案和配租规则。该项目位于北五环外,距西二旗约8公里,预计一期将提供1000多套只租不售的房源,最长单个租期不超过10年,若一次性签订10年租期,则每年租金不变,但租金需一次付清。其中,90平米精装修三居室的10年租金达到180万,单月租金高达1.5万。

据记者了解,虽然项目客户定位是面向中关村地区科技人才的长租类产品,同时具备较高品质,但一次性付清180万的10年租金还是引发业内不小的争议。

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虽然租金显著高于周边,但万科相关人员此前向媒体透露:“即便是这样的价格定位,资金回报率仍然极低,不到2%。”高租金、低回报率或是因为万科此前的高价拿地。2016年9月,北京挂出海淀永丰等4宗地,并设定合理土地上限价格,竞拍规则之一是达到土地上限价格后,转为竞报企业自持面积比例。最终,万科以50亿元竞得永丰产业基地18号地块,建设用地面积8.35万平米,当天万科还与北京金地以59亿元竞得永丰产业基地19号地块,建设用地面积8.56万平米。两地块均为企业100%自持,成为翡翠书院的用地。

REITs发展前景可期

针对翡翠书院十年租金一次付清,有业内人士表示,这有可能导致项目大范围空置,从退出变现的角度看,万科或将在后期通过整体转让的形式实现资金回笼。对于能否通过发行类REITs实现退出,该人士指出,在10年租金一次性预收的情况下,由于后期无法提供持续的稳定现金流收益,不满足发行类REITs的条件。若采取正常的分期收取租金,目前不足2%的资金回报率则吸引力不足。

对于REITs在国内的发展,央行行长易纲此前在博鳌论坛发言时表示,中国的不动产资产证券化一直没做起来,其中很大的原因是因为它的基础资产。国外的基础资产是用来卖掉的,资产证券化以后这部分资产真正卖给市场了,使银行资本充足率和贷款下降。但中国的机构有时对不动产资产证券化的资产不太舍得卖断。易纲表示,已经在考虑如何更有效地使不动产资产证券化市场发展起来。

东吴证券对此分析表示,国际主流REITs以公开发行、永续交易的股性证券为主,与股票相似,投资者的退出主要通过二级市场交易完成,基金(或发起人)直接持有基础物业产权。相比而言,中国的准REITs,在基础资产方面主要是通过契约性私募基金间接持有项目公司股权,进而持有基础物业产权,通常有固定存续期限,在固定期限届满时采取基础资产出售、发起人回购、交易流动性支持等多元化途径实现投资人退出,并在产品存续期间提供最低收入承诺、差额支付或资产回购安排、流动性支持等。作为高比例分红、与股市债市相关性较低的长期投资工具,REITs市场的开发和建设对于深化金融改革、构建多层次的资本市场体系有重要意义。待相关政策出台后,预计REITs将迎来爆发式发展。记者 林荣华 赵中昊

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